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民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的出路

2020
10/26
10:17
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本文轉載自園區在線(xiàn),內容本身不代表公眾號觀(guān)點(diǎn),也不構成投資建議。版權歸原作者所有,如涉及其他問(wèn)題,請及時(shí)聯(lián)系我們。

2020年,對民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,是頗不友好的一年。

開(kāi)年一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情打亂了原有的投資節奏,面對日益增長(cháng)的經(jīng)營(yíng)壓力,企業(yè)只得停下擴張的腳步,開(kāi)源節流。壕如民企牌面華夏幸福(600340)也開(kāi)始「瘦身運動(dòng)」,一眾中小民營(yíng)地產(chǎn)商貸款難、資源少、人脈弱,更是只能為生存而戰,企業(yè)不死,即是勝利。

更何況,在以政策為導向的園區行業(yè),民企與國企間本就存在嚴重的差別性待遇,最肥的差事,如土地一級開(kāi)發(fā)、或者黃金地段的園區項目開(kāi)發(fā)和運營(yíng),基本都由本地平臺公司壟斷;位置稍偏,但有一定發(fā)展潛力的片區開(kāi)發(fā)項目,政府優(yōu)先交給國企、央企運作;最后剩下的邊角料再流入市場(chǎng),外帶一大堆的限制條件與考核指標。

早期,民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利用住宅反哺產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā),過(guò)得也還滋潤;如今,政策加碼,地價(jià)高企,勾地也越來(lái)越難,民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商即不同于央企、國企具有天生機制優(yōu)勢享受政府照顧,也不同于外資企業(yè)進(jìn)入中國市場(chǎng)之初就享有多重政策優(yōu)惠,尋找新的出路已是勢在必行。

正文:

上行下效

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于強政策導向型行業(yè),跟著(zhù)政策走,即是最穩健、最靠譜的投資。

一般來(lái)說(shuō),每逢重大時(shí)間節點(diǎn)(如每個(gè)「五年計劃」開(kāi)始的第一年)、重大規劃(都市圈、大灣區規劃)、地方政府換屆等,都會(huì )迎來(lái)一波新的投資機會(huì ),政府熱情會(huì )持續3-5年時(shí)間。

a. 第一年,概念首次提出,政府以打造樣板為目標,管理制度尚待建立。這一階段立項最容易;同時(shí)市場(chǎng)還是一片藍海,尚未有巨頭誕生,少部分政策敏感的企業(yè)吃到這一波紅利(出名要趁早)。

b. 第2年,在政策引導下,企業(yè)一窩蜂地投入建設。這一階段,政策開(kāi)始兌現,企業(yè)吃到一波紅利;但由于入局者增多,市場(chǎng)競爭加劇,以利潤為導向的中小民營(yíng)地產(chǎn)商被頭部玩家拉開(kāi)差距。

c. 第3-5年,地方政府熱情消退,政策兌現日趨困難,考核力度層層加碼,企業(yè)被淘汰出局,新的概念提出...

所以,對于民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,政策敏感度即是生死門(mén),抓住風(fēng)口就能一炮而紅,后知后覺(jué)只能是溫水煮青蛙,在沉默中消亡。

深耕本地

「強龍壓不過(guò)地頭蛇」,這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的常態(tài)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復合型極強,對當地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、本地經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)基礎的了解度、政治環(huán)境的適配性、當地的人脈廣度等要求極高,任何一個(gè)因子的不協(xié)同,都會(huì )導致項目的失敗,這也是我們說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復制難的原因。

一些外來(lái)戶(hù),雖然在知名度和總體規模上很強,但由于得不到政府信任,加之不熟悉當地營(yíng)商環(huán)境、不了解當地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)水深水淺,競爭力并不強,反而表現嚴重的出水土不服、被當地政府吃定的案例比比皆是。而本地的民營(yíng)地產(chǎn)商,對當地環(huán)境應有一定的認知,并在政企兩界有一定人脈,雖不足以與「國家隊」競爭,但相比于新進(jìn)入該區域的企業(yè),還是有相當強的競爭力。而一旦到了陌生的區域,自己成了外來(lái)戶(hù),極有可能成為別人砧板上的魚(yú)肉,任人宰割。

中小企業(yè)培育

中小企業(yè)的培育孵化,一直有一個(gè)悖論般的尖銳挑戰——「最需要培育的企業(yè),往往只能拿到最少的資源」。那些最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)平臺,即由政府平臺公司和國企、央企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城、高新區、經(jīng)開(kāi)區,它們優(yōu)先考慮的是國資企業(yè)、是500強企業(yè)、外資企業(yè)和各行業(yè)的龍頭企業(yè)、高端項目,政策和資金也多傾向于這些企業(yè),中小企業(yè)并不在其招引范圍之內;況且,習慣了高舉高打的「國家隊」也不愿自降身價(jià)賺這個(gè)辛苦錢(qián),應付一下考核任務(wù),弄幾個(gè)孵化器了事的屢見(jiàn)不鮮。

「國家隊」指望不上,政府只得把培育孵化的任務(wù)轉嫁給民營(yíng)企業(yè),比如筆者所在的浙江,政府相繼推出了特色小鎮、小微企業(yè)園、產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新服務(wù)綜合體等多種針對中小企業(yè)的創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)平臺,并給予市場(chǎng)極大的參與空間。尤其是2018年6月提出的小微企業(yè)園,大都以企業(yè)為主體建設運營(yíng),第一批參與的民企,政府與市場(chǎng)層面「兩開(kāi)花」,都有比較可觀(guān)的盈利。

「工改工」

和中小企業(yè)培育一樣,工改項目也是大企業(yè)眼中的「雞肋」。

在之前的文章中,園區在線(xiàn)(ID:YQZXGZH)也曾提到過(guò),在工改最早的幾年,各項規章制度還不健全,大批地產(chǎn)商趁虛而入,打造了大批「工改商」、「工改居」項目。后來(lái)政策漏洞被堵死,「躺著(zhù)賺錢(qián)」到「賺辛苦錢(qián)」的巨大落差令地產(chǎn)商們一時(shí)難以接受,土豪玩家紛紛選擇退出,工改一夜之間成了「雞肋」。

但從長(cháng)遠來(lái)看,「工改工」隱藏的紅利并不少,現如今各地土地供應不足,地方政府對存量用地的關(guān)注,將進(jìn)一步催生一些位置優(yōu)越、產(chǎn)權清晰、土地廉價(jià)的老舊的工業(yè)區提升改造;同時(shí),「工改工」周期長(cháng)、成本低、且有一定利潤空間的特點(diǎn),也符合中小民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商穩扎穩打的發(fā)展戰略;同時(shí),一些地方的工改項目除了產(chǎn)業(yè)用房外,還允許建設一定比例的配套設施,讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在導入產(chǎn)業(yè)的同時(shí),仍保有一定的利潤空間。

運營(yíng)探路

近幾年,政府園區尋求第三方市場(chǎng)化運營(yíng)的情況越來(lái)越多了。

究其原因,除了政府體制與市場(chǎng)化運營(yíng)之間日益增長(cháng)的矛盾,還有一個(gè)重要因素——那就是園區的運營(yíng)難度越來(lái)越大。

以前園區不多,企業(yè)沒(méi)有多少選擇,地段好的園區,政府只要坐等客戶(hù)上門(mén)即可,根本不需要聘請第三方運營(yíng);近些年,隨著(zhù)造城事業(yè)興起,城市邊界不斷擴大,園區的過(guò)度開(kāi)發(fā)以及配套的嚴重滯后導致地段越來(lái)越偏、定位、產(chǎn)品「一塌糊涂」的園區越來(lái)越多,地方政府的招商能力和時(shí)間精力完全不足以支撐這樣的項目發(fā)展,在這樣的背景下,政府只得寄希望于第三方能夠「妙手回春」。

所以,從委托運營(yíng)需求產(chǎn)生的背景就可以看出來(lái),這個(gè)錢(qián)并不好賺。政府給你的都是地段偏遠、配套稀缺、戶(hù)型奇葩、關(guān)系復雜的邊角料...任你團隊再強也無(wú)力回天;即便你費了九牛二虎之力把企業(yè)引進(jìn)來(lái),好不容易熬到氛圍起來(lái)了、周邊配套也成熟了,政府卻不需要你了,活脫脫的「教會(huì )徒弟,餓死師傅」。

做得不好要出局、做得好也要出局,運營(yíng)可以探路,可以作為短期的盈利手段,但從長(cháng)遠來(lái)看,仍需探尋更多元化的出路。

參與「國家隊」

如今不論是勾地還是參與招拍掛,拿地要求配自持物業(yè)的條件越來(lái)越常見(jiàn)。這些自持物業(yè)地價(jià)更低,且有穩定的租金回報,升值空間可觀(guān);但與此同時(shí),自持物業(yè)投入大、回款慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險不定又是不能回避的問(wèn)題。

基于這些自持物業(yè),民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可與之展開(kāi)多種合作,如從頂層設計入手,對園區產(chǎn)業(yè)定位、招商運營(yíng)等進(jìn)行系統謀劃;或將物業(yè)整體租賃,升級改造后再進(jìn)行二次租賃賺取租金差;或拉上政府三方合作,由政府出錢(qián),國企出房子,企業(yè)主導運營(yíng)等等。

互抱大腿

民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商最大的痛點(diǎn)就是缺少「排面」,拿地也好、運營(yíng)也罷,沒(méi)有好的背景和產(chǎn)業(yè)資源,在政府那基本一切免談。

所以,園區在線(xiàn)(ID:YQZXGZH)給出建議:民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要敢于與本地產(chǎn)業(yè)集團互抱大腿。

站在產(chǎn)業(yè)集團的角度,它們在本地有一定話(huà)語(yǔ)權,想享有土地紅利,產(chǎn)業(yè)資源也有,但缺乏前期的開(kāi)發(fā)資金,同時(shí)由于招商運營(yíng)能力不足,很可能達不成考核目標,從而留下一個(gè)「圈地」的污點(diǎn),更有可能影響后續供地。民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以找準本地龍頭企業(yè),互抱大腿,由地產(chǎn)商融資、開(kāi)發(fā)、持有、運營(yíng);產(chǎn)業(yè)集團負責產(chǎn)業(yè)引入,同時(shí)享有開(kāi)發(fā)增值收益。

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