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銷(xiāo)售、融資、拿地 房企積極復工對沖疫情影響

时间:2020-03-05     【转载】

 伴隨著(zhù)疫情控制力度的加大,房企們也把復工提上了議事日程,一度停滯的地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始逐漸步入經(jīng)營(yíng)正軌,融資、拿地、銷(xiāo)售,關(guān)鍵的業(yè)務(wù)鏈條率先動(dòng)了起來(lái)。2月20日,萬(wàn)達地產(chǎn)集團有限公司以9.85億元的底價(jià)競得浙江臺州的兩宗商住地塊。同一天,合生創(chuàng )展集團有限公司宣布完成發(fā)行一筆5億美元6%利率的保證優(yōu)先票據,朗詩(shī)綠色生活也正緊鑼密鼓的張羅著(zhù)赴港上市。而在前一天,蘇州市自然資源和規劃局發(fā)出《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應對疫情的通知》,提到個(gè)別地塊取消封頂銷(xiāo)售和現房銷(xiāo)售的限制條件,引發(fā)業(yè)內高度關(guān)注。

  “售樓部已經(jīng)開(kāi)了好幾天了,主要通過(guò)線(xiàn)上和電話(huà)與客戶(hù)溝通,雖然效果沒(méi)有線(xiàn)下好,但也還是有客戶(hù)來(lái)看房!2月20日,廣州市南沙區某樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監對中國房地產(chǎn)報記者表示。

  而在一千公里以外,一家TOP10房企的城市總經(jīng)理已讓到位的幾百位工人做好搶工期的準備。

  新型冠狀病毒肺炎疫情被認為是一個(gè)影響非常大的“黑天鵝”事件,房地產(chǎn)行業(yè)也無(wú)法獨善其身。銷(xiāo)售回款受限,加上債務(wù)償還高峰期,令房企的資金面備感壓力。但正如陽(yáng)光城集團執行副總裁吳建斌所言,疫情對房地產(chǎn)行業(yè)而言,“是壞事可能也是好事!敝灰叻矫嫔晕Ψ康禺a(chǎn)有些放松或者提供一些支持,市場(chǎng)就會(huì )健康蓬勃發(fā)展的,行業(yè)的“春天”可能會(huì )在今年7月開(kāi)始出現。

  地產(chǎn)行業(yè)復工進(jìn)行時(shí)

  已有20多年市場(chǎng)化發(fā)展歷史、歷經(jīng)多個(gè)行業(yè)周期的房地產(chǎn)行業(yè),在應對“黑天鵝”事件方面,積累了不少經(jīng)驗。本次疫情暴發(fā)正值春節假期,但房企們也僅僅是觀(guān)望了兩周便迅速采取“自救”行動(dòng),努力將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)推入正軌。

  抓銷(xiāo)售、促回款是房企們采取的第一個(gè)行動(dòng)。為了讓客戶(hù)們足不出戶(hù)也能接觸到售房信息,房企們把銷(xiāo)售案場(chǎng)由線(xiàn)下搬到了線(xiàn)上,春節期間,各大開(kāi)發(fā)商紛紛加入線(xiàn)上賣(mài)房行列。最具代表性的是恒 大集團有限公司,該公司于2月13日推出了定金低至5000元的“網(wǎng)上購房”活動(dòng),疊加多種優(yōu)惠,短短三天時(shí)間就認購了47540套房屋,總價(jià)值約580億元,認購最多的一個(gè)樓盤(pán)達到870套。按照該公司的估算,網(wǎng)上認購總額可能累計突破10萬(wàn)套,按70%的轉換率計算,就有600多億元的銷(xiāo)售金額。

  來(lái)自克而瑞的統計顯示,目前全口徑榜單里的兩百強有151家企業(yè)在做線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)。僅僅是廣州一地就有超過(guò)168個(gè)項目開(kāi)通線(xiàn)上銷(xiāo)售。

  “在售項目還是以線(xiàn)上推廣為主!睆V東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,雖然線(xiàn)上銷(xiāo)售很難立即成交,成交量也較為有限,但也是一個(gè)客戶(hù)維護的好機會(huì )!昂芏嗫蛻(hù)在家沒(méi)事做,看看直播,了解一下項目,對未來(lái)的銷(xiāo)售還是有幫助的!彼硎,從業(yè)人員不能坐以待斃,“大家對未來(lái)還是有信心,要積極的面對,一旦疫情過(guò)去,這些積累就能發(fā)揮作用了!

  土地市場(chǎng)也在逐漸復蘇,據了解,疫情暴發(fā)之后北京部分土地拍賣(mài)延期,但自2月11日至2月18日,北京已連續進(jìn)行了三場(chǎng)大型土地拍賣(mài),土地出讓金總收入已超過(guò)363億元,而2月18日的那場(chǎng)拍賣(mài)中,有兩幅土地溢價(jià)成交,溢價(jià)率分別為49.8%、34%。業(yè)內認為,在疫情中,土地拍賣(mài)的競爭熱度不減,從側面說(shuō)明了房企對市場(chǎng)的信心正在恢復中。

  有關(guān)機構的數據也釋放了同樣的信號,2020年2月10日至16日,一線(xiàn)城市的土地整體供應環(huán)比走高,京滬深均有住宅用地供應,成交方面量?jì)r(jià)雙漲。

  除了銷(xiāo)售回款,打通融資渠道對幫助房企度過(guò)疫情也是至關(guān)重要的?梢钥吹,2月15日以來(lái),資本市場(chǎng)上多了不少房企的融資消息。例如,金科地產(chǎn)于2月16日發(fā)布公告稱(chēng)計劃發(fā)行23億元的公司債。2月19日,綠地被指將調整中期票據上市計劃,本金從60億美元增加至80億美元。同一日,珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司透露,旗下子公司向關(guān)聯(lián)人申請保理融資不超過(guò)3億元。2月20日,杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司和華南城控股有限公司也相繼公布了各自的票據融資計劃。

  危中有機 市場(chǎng)不悲觀(guān)

  作為資金密集型的高杠桿行業(yè),每一次的“黑天鵝”事件,都是對房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的嚴峻考驗。近日,吳建斌在參加中國房地產(chǎn)報舉辦的在線(xiàn)沙龍會(huì )議時(shí)便表示,疫情的嚴重形勢可能會(huì )從2月份一直延續到3月份,到了二季度疫情會(huì )慢慢緩解,但是拖拖拉拉的可能會(huì )到6月份。這意味著(zhù),今年上半年對房企現金流的考驗是非常大的。而房企們應對這次疫情短期最核心的舉措就是把現金流管好,“到今年3月底之前,再困難也不能讓現金流斷掉!痹谒磥(lái),線(xiàn)上銷(xiāo)售的效果可能不會(huì )太好,但是“能做多少是多少,能做到一千萬(wàn)是一千萬(wàn)”。

  東原集團總裁楊永席也認為,雖然開(kāi)發(fā)商都做了積極的應對措施,但預計一季度整體的成績(jì)情況都不會(huì )太理想,完成率可能在計劃的30%——40%。而越是市場(chǎng)困難的時(shí)期,越是考驗企業(yè)的生存能力。他表示,房企應該做好各類(lèi)預測情形下的資金承壓測試和應對計劃,確保特殊時(shí)期的資金和現金流安全,并進(jìn)一步聚焦回款效率,積極探索信用融資渠道在特殊時(shí)期的突破口。他預測,疫情對房地產(chǎn)全年的銷(xiāo)售影響預計在10%及以上,短期來(lái)看,一季度影響明顯且較大。不過(guò),隨著(zhù)各類(lèi)寬松政策的刺激,今年4、5、6月會(huì )逐步恢復,預判完成率恢復70%至80%,而下半年將會(huì )存在一定的機會(huì ),因為部分城市的政策將超預期。

  這與吳建斌的判斷大致相符,他表示,過(guò)去兩年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)調控非常嚴厲,這次疫情之后,國家對房地產(chǎn)的調控可能不會(huì )像2018年、2019年力度那么大。而中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)政策市,只要政策方面稍微對房地產(chǎn)有些放松或者提供一些支持,房地產(chǎn)市場(chǎng)就有望再度恢復活力。他預計4月份、5月份行業(yè)的銷(xiāo)售可能陸續恢復,下半年各方面政策配套若到位后,銷(xiāo)售也會(huì )開(kāi)始活躍,“春天”可能從7月份開(kāi)始。

  政策的支持確實(shí)是開(kāi)發(fā)商們最大的盼頭。據上述TOP10房企城市總經(jīng)理透露,他轄區內的一個(gè)城市已于2月15日發(fā)布了與蘇州相似的政策,能搶回不少被工期耽誤的時(shí)間,這是他認為對市場(chǎng)不必過(guò)于悲觀(guān)的底氣所在。

  據克而瑞統計,目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無(wú)錫、南昌、杭州等十余省市集體出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政,具體涉及:延期或分期繳納土地出讓金、降低土地拍賣(mài)保證金比例、放寬預售條件、稅款繳納最長(cháng)可延期3個(gè)月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅有困難的可申請減免等。

  資本市場(chǎng)也對房地產(chǎn)行業(yè)釋放了積極看多的信號。中泰證券分析師倪一琛在報告中表示,現階段,房地產(chǎn)行業(yè)依然起到國民經(jīng)濟支柱的作用,商品房作為耐用品需求,需求不會(huì )消失只會(huì )滯后。在當前政策及融資雙管逆周期調節下,疫情對行業(yè)的短期影響有限,行業(yè)長(cháng)期向好的邏輯不變。


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