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四季度樓市或繼續深度盤(pán)整 住宅成交持續低迷

时间:2020-03-05     【转载】

 2018年,房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策層層加碼,中央繼續堅持“房住不炒”總基調,地方層面“四限”擴容。進(jìn)入三季度,城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化,土地流拍現象也有所增多,企業(yè)著(zhù)力推盤(pán)回籠資金而謹慎投 資的意圖愈加明顯。業(yè)內人士分析認為,四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)深度盤(pán)整概率進(jìn)一步增大。

  住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)疲態(tài)持續

  今年前三季度,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交普遍低迷,“金九銀十”整體失色。近日,易居(博客)房地產(chǎn)研究院公布的數據顯示,2018年9月份,受監測的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬(wàn)平方米,環(huán)比減少4.2%。

  今年9月份,很多房企有追趕年度業(yè)績(jì)的意愿,地方政府在預售證發(fā)放方面也加快了節奏,這使得新增供應表現活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(cháng)25.7%,同比增長(cháng)22.2%。綜合歷史數據來(lái)看,9月份房企推盤(pán)節奏明顯加快,為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預售面積為5612萬(wàn)平方米,為歷史最高水平。

  不過(guò)綜合供求市場(chǎng)數據,9月份市場(chǎng)走勢弱于預期,“金九”成色不足。2018年9月份,100個(gè)城市新建商品住宅供應量為5608萬(wàn)平方米,而成交量為4379萬(wàn)平方米。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為:“在過(guò)去連續9個(gè)月出現供小于求的態(tài)勢基礎上,9月份首次出現供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數據,9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力,進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)!

  他進(jìn)一步指出,今年9月份,受監測100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為9.2個(gè)月,這也意味著(zhù)市場(chǎng)需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存,該數值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈!邦(lèi)似反彈或也說(shuō)明,存銷(xiāo)比正開(kāi)始走出歷史低位水平,即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈!

  從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,受政策持續深化影響,購房者預期出現轉變跡象,市場(chǎng)開(kāi)始逐步調整。中國指數 研究院的數據顯示,前三季度百城新房?jì)r(jià)格漲幅持續收窄。1-9月累計上漲4.05%,較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn),9月房?jì)r(jià)下跌城市數量明顯增多,部分城市二手房價(jià)格出現明顯調整。

  全國土地成交熱度大幅下降

  受住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷行情影響,今年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度持續下降,一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄,溢價(jià)率低位徘徊,土地流拍與底價(jià)成交現象普遍增多。

  同策研究院監測數據顯示,截至今年9月30日,當月全國300城市建設用地共成交3674宗,比8月減少2391宗,比去年同期減少2347宗;成交金額達3591.43億元,環(huán)比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15萬(wàn)平方米,環(huán)比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米,環(huán)比下降2.77%,同比下降7.89%。

  不僅如此,從城市能級來(lái)看,全國各線(xiàn)城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降,同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“當月各線(xiàn)城市拿地熱情大幅下降。尤其是,一線(xiàn)城市住宅用地成交量?jì)r(jià)齊跌,而商業(yè)用地成交量?jì)r(jià)則有大幅上升,但都遠不如去年同期水平!

  具體數據顯示,從土地市場(chǎng)成交面積來(lái)看,9月份成交357.22萬(wàn)平方米,環(huán)比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%,與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

  伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的深入,上市房企在業(yè)績(jì)規模競賽中加速奔跑。與此同時(shí),房企土地儲備規模與結構對業(yè)績(jì)的影響越來(lái)越大。不過(guò),今年以來(lái),大型房企在土地市場(chǎng)的收儲動(dòng)作整體放緩。

  從典型房企在土地市場(chǎng)的拿地成交金額來(lái)看,9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯,遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元,環(huán)比下滑49.23%,同比下滑69.79%。從成交建筑面積來(lái)看,當月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬(wàn)平方米,環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

  綜合1-9月累計成交量來(lái)看,20家房企1-9月共計成交11805.30億元,占全國300城市土地成交金額的28.54%,占比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn);而從成交建面來(lái)看,20家房企共計成交30785.71萬(wàn)平方米,占全國300城市土地成交建面的10.80%,占比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。

  中指院相關(guān)負責人分析指出,今年以來(lái),限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對于企業(yè)來(lái)說(shuō),這些限制條件對項目盈利和周轉帶來(lái)一定壓力,且對企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

  在此背景下,今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地,總規劃建筑面積5666萬(wàn)平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍,流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。上述中指院負責人分析表示,“同時(shí),底價(jià)成交地塊數量明顯增多,土地市場(chǎng)降溫明顯,進(jìn)一步強化了房地產(chǎn)市場(chǎng)預期轉變!

  房企讓利空間進(jìn)一步加大

  今年上半年,在“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的市場(chǎng)總基調下,調控政策不斷加碼,受限價(jià)政策影響,房企給出的讓利空間十分有限。隨著(zhù)“金九銀十”推盤(pán)旺季到來(lái),從8月底開(kāi)始部分房企率先開(kāi)啟全國范圍內的降價(jià)促銷(xiāo)。

  近兩個(gè)月以來(lái),在市場(chǎng)成交降溫的背景下,為緩解去化壓力,房企打折促銷(xiāo)甚至“降價(jià)”的項目越來(lái)越多?硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統計顯示,近段時(shí)間以來(lái),恒 大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng )、中海等大中型房企陸續開(kāi)啟促銷(xiāo)活動(dòng)。

  9、10月份,參與促銷(xiāo)的房企陣營(yíng)不斷擴大,從大中型房企新城控股、陽(yáng)光城、中糧集團、金科集團再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等,參與折扣的房企越來(lái)越多。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示,結合目前的銷(xiāo)售情況看,今年的“金九銀十”可謂慘淡,十一黃金周成交表現不如預期,多地項目開(kāi)盤(pán)去化率顯著(zhù)下降。作為傳統的推盤(pán)旺季,有大量的樓盤(pán)上市,預計隨著(zhù)房企沖刺全年銷(xiāo)售目標,四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷(xiāo)活動(dòng)中來(lái)。

  據該機構統計,近20家房企在9-10月份采用了多盤(pán)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。此外,和去年同期平均9.5折相比,今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無(wú)論是單個(gè)樓盤(pán)項目,還是整體市場(chǎng),折扣力度加大。

  “步入10月,樓市‘秋意’更顯著(zhù),從目前的成交數據來(lái)看,‘金九銀十’成交乏力,市場(chǎng)的降溫趨勢比較明顯!鄙驎粤岱治稣J為,預計隨著(zhù)調控政策繼續從嚴,房企推盤(pán)量的增加,去化壓力增大,需要通過(guò)更多的讓利優(yōu)惠來(lái)沖刺四季度業(yè)績(jì)!鞍凑漳壳暗拇蛘哿Χ,預計行業(yè)四季度的整體讓利空間將進(jìn)一步打開(kāi),整體行業(yè)打折力度仍應該維持在9折左右!

  四季度,房地產(chǎn)調控面臨的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境仍然復雜,市場(chǎng)預期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調控政策的連續性、穩定性。上述中指院分析人士認為,“房地產(chǎn)調控政策堅持不放松,因城施策下各線(xiàn)城市市場(chǎng)繼續呈現周期輪動(dòng)行情,讓本輪市場(chǎng)換擋周期明顯延長(cháng)”。

  “近期,熱點(diǎn)城市新項目開(kāi)盤(pán)去化率明顯不及以往,預計四季度市場(chǎng)將在分化中步入調整!痹撊耸窟M(jìn)一步表示,預計四季度一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)將進(jìn)一步松動(dòng),中西部二線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)也將率先出現回落,新房市場(chǎng)相對穩定,而多數獨立三四線(xiàn)城市新房市場(chǎng)后勁不足,市場(chǎng)將從上行進(jìn)入平穩運行周期!叭珖w銷(xiāo)售規模也將面臨調整,價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資額與新開(kāi)工增速將從高位回落。


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