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北京土拍熱背后5000億到期債高懸

时间:2020-03-05     【转载】

中新經(jīng)緯客戶(hù)端2月22日電(王永樂(lè )) 春節后,北京土拍市場(chǎng)8天攬金近364億元,令市場(chǎng)驚嘆不已。且2月以來(lái),有40城發(fā)布新政紓困<a title="房企" style="color: rgb(102, 102, 102); cursor: default;" href="http://house.china.com.cn/Company/column_20.htm" target="_blank">房企,令市場(chǎng)對調控放松預期增強。不過(guò)房企年內到期債券大漲,融資及償債壓力較大,同時(shí)多部門(mén)重申堅持“房住不炒”定位,未來(lái)樓市走向依舊是謎。

  北京土拍最高溢價(jià)率近五成 8天攬金364億元

  在疫情影響下,2020年春節后土地市場(chǎng)活躍度明顯下滑,且呈現出明顯的分化態(tài)勢。

  克而瑞研究中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“克而瑞”)報告顯示,春節后兩周重點(diǎn)城市共成交了108幅土地,總成交量?jì)H674萬(wàn)平方米,同比2019年春節后兩周重點(diǎn)城市成交量下降62%。2020年第7周(2月12日-2月18日),重點(diǎn)監測城市土地市場(chǎng)成交總建面積達607萬(wàn)平方米,是前一周的兩倍多,但較2019年同期仍有25%的降幅。

  此外,報告還指出,多個(gè)城市明確表態(tài)土地出讓延期,如泉州延至3月3日。

  在多地按下暫停鍵的同時(shí),北京土拍可謂火熱。公開(kāi)報道顯示,從2月11日到2月18日,北京進(jìn)行了3場(chǎng)土拍,累計出讓9宗地塊,攬金363.89億元,多數地塊溢價(jià)成交,最高溢價(jià)率近五成。

  具體來(lái)看,2月11日,成交3宗地塊,總成交價(jià)80.05億元。其中,石景山區西黃村地塊由首創(chuàng )以底價(jià)29.75億元摘得;通州區馬駒橋鎮地塊由華潤、中交聯(lián)合體以46.7億元競得,溢價(jià)率為22.89%;大興采育鎮地塊由京能以3.6億元摘得,溢價(jià)率為25%。

  2月14日,成交3宗地塊,總成交價(jià)196.8億元。其中,海淀區西北旺地塊由首開(kāi)、華潤、住總、中交四家房企以54.4億元聯(lián)合拿下,溢價(jià)率為26.22%;昌平區東小口鎮限競房地塊被首開(kāi)、住總、建工組成的聯(lián)合體以78.8億元摘得,溢價(jià)率達34.24%;另一宗昌平區東小口鎮地塊同為限競房地塊,由綠城以63.6億元競得,溢價(jià)率為29.79%。

  2月18日,成交3宗地塊,總成交價(jià)87.13億元。其中,大興區舊宮鎮地塊被綠城以67億元競得,溢價(jià)率34%;通州區臺湖鎮亦莊新城站前區地塊由綠城以13.48億元摘取得,溢價(jià)率49.78%;大興區采育鎮地塊被興創(chuàng )、住總聯(lián)合體以底價(jià)6.56億元競得。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,通州區臺湖地塊溢價(jià)率是過(guò)去2年來(lái)最高的。也是2018年11月26日的大興采育地塊后,首次出現自持。

  對于綠城18日競得2宗地塊,財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)表示,客觀(guān)上說(shuō)明當前部分房企拿地的熱度,也有助于改變市場(chǎng)的預期!霸诮诟黝(lèi)房企觀(guān)望坐等復工的時(shí)候,部分房企已經(jīng)積極行動(dòng)起來(lái),充分說(shuō)明其對于土地市場(chǎng)的看好。實(shí)際上此類(lèi)房企的拿地,也很大程度上說(shuō)明做規模的迫切程度。另外雖然市場(chǎng)在降溫,但是不一定意味著(zhù)后續市場(chǎng)會(huì )惡化,實(shí)際上后續市場(chǎng)依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來(lái)看,在大家過(guò)于悲觀(guān)的時(shí)候,就已經(jīng)主動(dòng)出擊,繼續說(shuō)明看好2020年優(yōu)質(zhì)城市的土地投資市場(chǎng)!眹儡S進(jìn)如是說(shuō)。

  在中指研究院18日舉行的線(xiàn)上研討會(huì )上,有嘉賓認為,“房企對于北京<a title="房地產(chǎn)" style="color: rgb(102, 102, 102); cursor: default;" href="http://house.china.com.cn/" target="_blank">房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心還是在恢復之中,北京的土地市場(chǎng)已經(jīng)低迷了兩年的時(shí)間,大家可能也會(huì )有周期性的想法,低迷了這么久是不是也該反彈了。但是從政策方面看,限購限貸的影響會(huì )比較大,如果這兩個(gè)政策不發(fā)生重大改變的話(huà),目前市場(chǎng)也不會(huì )有太大的改變!

  多部門(mén):堅持“房住不炒” 業(yè)內:下調LPR并非刺激樓市

  近期,多部門(mén)表示堅持“房住不炒”。針對最新貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)下調,業(yè)內人士表示并非為刺激樓市。

  2月16日,財政部部長(cháng)劉昆在《求是》雜志發(fā)表題為《積極的財政政策要大力提質(zhì)增效》文章指出,堅持“房住不炒”的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制,深入開(kāi)展中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、城鎮老舊小區改造等工作,推動(dòng)完善基本住房保障體系。

  此次發(fā)文明確,堅持“房住不炒”的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制。嚴躍進(jìn)表示,“客觀(guān)上也說(shuō)明,對于炒房等需求依然是零容忍的。當然這和購房政策放松并不違背。近期各大房企也積極推出了營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新手段,包括線(xiàn)上購房、無(wú)理由退房、購房補差價(jià)等內容,有助于激活市場(chǎng)需求,但在具體營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中要注意房?jì)r(jià)炒作等現象,對于投資投機等需求也需要積極攔截!

  2月17日,國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據時(shí)表示,1月份,各地堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,全面落實(shí)城市主體責任,房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體平穩態(tài)勢。

  2月19日,央行發(fā)布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出,堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產(chǎn)金融長(cháng)效管理機制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

  2月20日,LPR迎來(lái)“雙降”。其中,一年期LPR利率報4.05%,上次為4.15%;五年期以上LPR利率報4.75%,上次為4.80%。

  張大偉分析認為,LPR降低的主要目的是未來(lái)引導實(shí)體經(jīng)濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專(zhuān)門(mén)的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

  5000億到期債高懸 房企“兩手”抓錢(qián)

  疫情給房企帶來(lái)明顯沖擊,尤其是借助春節返鄉置業(yè)回收資金期望落空?硕鸫汗澐掂l置業(yè)調研報告顯示,二三線(xiàn)城市七成置業(yè)計劃被推遲,兩成計劃年內被取消。

  為對沖疫情影響,多地出臺政策幫助房企解決困難。據張大偉不完全統計,2月份全國已有超40城市發(fā)布了房地產(chǎn)政策,大部分都有關(guān)疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控,主要集中在公積金政策和土地款緩解政策,還有預售加快政策。個(gè)別城市也有針對契稅減免購房補貼。

  張大偉認為,目前的房地產(chǎn)政策基本只對“節流”有一定影響,對于房地產(chǎn)企業(yè),最大的問(wèn)題還是資金壓力,特別是到期債務(wù)問(wèn)題。

  克而瑞報告顯示,2020年是房企債券到期的高峰期,95家房企年內到期債券達到5000億元以上,較2019年上漲45%,房企的融資及償債壓力較大。

  中指研究院報告也指出,2020年上半年房企待償債務(wù)數量不減,償債壓力較高。截至今年6月30日,房企信用債到期金額為982億元,海外債到期金額約為1226.05億元。對于在2019年四季度就已呈現資金短缺、償債能力減弱情況的企業(yè),開(kāi)年不利更是雪上加霜,上半年到期債務(wù)將給房企帶來(lái)不小的償還壓力。

  實(shí)際上,為應對債務(wù)壓力,房企積極“兩手”抓錢(qián)!白笫帧贝蛘鄞黉N(xiāo)回收資金,“右手”在境外和國內市場(chǎng)同時(shí)發(fā)力融資輸血。

  克而瑞統計數據顯示,1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元,環(huán)比上升42.4%,主要因境外債權融資井噴達到1099.7億,環(huán)比上升922.4%。其中,房企境外債發(fā)行量為1075.3億元,為境外發(fā)債歷年單月最大規模。

  另?yè)闷谪斀?jīng)統計,境外長(cháng)債在2月停擺后,有6家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了7筆離岸債券。相較之下,2019年房企短期離岸債尚不足20筆。

  在國內資本市場(chǎng),除超短期融資券外,公司債也開(kāi)始熱度上升。上交所披露數據顯示,近日,金地集團、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、40億元的公開(kāi)發(fā)行公司債券均獲得上交所受理;富力地產(chǎn)80億元的私募公司債、龍光控股30億元的私募公司債也已獲上交所受理;融僑集團35億元額度的小公募已于2月12日獲上交所通過(guò)。


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