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樓市去庫存冰火兩重天 高庫存是三四線(xiàn)城市通病

时间:2019-03-26        阅读

劉先生關(guān)注的濱江新城一個(gè)樓盤(pán)推出第二期產(chǎn)品,周末,他早早地來(lái)到了售樓部,但見(jiàn)售樓部已經(jīng)擠滿(mǎn)了人,樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理應接不暇!皹鞘羞@種火熱的場(chǎng)景已經(jīng)有好多年沒(méi)見(jiàn)過(guò)了!眲⑾壬f(shuō)。
全國樓市正在從一個(gè)寒冬中漸漸緩過(guò)勁來(lái),但對于江門(mén)而言,這個(gè)寒冬似乎特別地短。2015年江門(mén)蓬江、江海兩區的樓市成交達17249套,同比增長(cháng)38.3%,創(chuàng )歷年新高。
樓市高庫存是全國三四線(xiàn)城市的通病,曾經(jīng),高庫存也是懸在江門(mén)樓市頭上的一把劍。然而直至目前,全國三四線(xiàn)城市“去庫存”的主基調未變,江門(mén)樓市的庫存 量已經(jīng)從之前的去化周期10幾個(gè)月迅速下滑至9個(gè)月,中心城區的去化周期甚至不足半年。江門(mén)樓市的庫存是否已經(jīng)出現了緊缺?房地產(chǎn)去庫存任務(wù)是否已經(jīng)完 成?
成效顯著(zhù)?去化周期下降至9個(gè)月
樓市的庫存量直觀(guān)地體現一個(gè)城市樓市的健康狀況。近兩年,全國三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存量偏高,樓市臃腫,“去庫存”迫在眉睫。江門(mén)樓市同樣存在庫存量高企的現象。江門(mén)樓市庫存量最高時(shí)去化周期曾長(cháng)達14個(gè)月左右。
查閱往年的數據可知,截至去年上半年,全市待售商品房仍有742.1萬(wàn)平方米,商品房庫存消化周期為14個(gè)月。
然而,從去年開(kāi)始,得益于利好政策刺激下不斷升溫的樓市成交,江門(mén)樓市的庫存量逐月下滑。從數據中可以看出全市的庫存只減不增。數據顯示,今年從1月份 至剛剛結束的7月份,江門(mén)樓市庫存量一路下滑,從1月份的49341套回落至7月份的41166套,7個(gè)月的時(shí)間減少了8000多套庫存。而上半年江門(mén)樓 市的成交量是27369套。也就是說(shuō),按上半年的銷(xiāo)售情況,江門(mén)樓市去化周期僅為9個(gè)月。
而傳統的中心城區如蓬江、江海區的庫存量下降尤為明顯。根據住建部門(mén)發(fā)布的數據,截至7月份,蓬江、江海區的樓市庫存量為10400套,而1—7月份蓬江江海區的成交量已經(jīng)遠超這個(gè)數量,為12071套。也就是說(shuō),蓬江、江海區庫存的商品房?jì)H僅足夠賣(mài)半年。
樓市庫存高是全國三四線(xiàn)城市的痼疾,為何江門(mén)樓市去庫存的進(jìn)程如此順利?有業(yè)內人士分析認為,相對許多三四線(xiàn)城市而言,江門(mén)樓市的泡沫并不高,而且隨著(zhù) 未來(lái)的港珠澳大橋、深中江通道、深茂鐵路、珠西樞紐的重要交通工程的建設,江門(mén)的地理位置顯得尤為重要,江門(mén)樓市有實(shí)實(shí)在在的需求作為支撐。
房地產(chǎn)庫存與價(jià)格就是蹺蹺板的兩端,庫存降下來(lái)了必然帶動(dòng)價(jià)格的上漲。剛剛出爐的7月份成交數據顯示,蓬江、江海區的樓市成交均價(jià)高達6517元/平方 米,又是一個(gè)新高!疤貏e是濱江新城地王出來(lái)后,保利大都會(huì )、華茵桂語(yǔ)、方直瓏湖灣等樓盤(pán)都有較為明顯的升幅,均價(jià)都普遍去到8500元,比原來(lái)每平方米 7600至7800元有了較明顯的上升!睘I江新城一樓盤(pán)銷(xiāo)售總監黃先生說(shuō)。據了解,蓬江區、江海區的新樓盤(pán)普遍都有數百元的漲幅。
力度不減?未來(lái)3年仍要去庫存45萬(wàn)平方米
去庫存是全國三四線(xiàn)城市的重要課題,房地產(chǎn)去庫存也是去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“三去一降一補”五大重點(diǎn)任務(wù)之一。去年五月份,江門(mén)市住建局提出“七 措施”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩價(jià)促量去庫存,提出降低住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例、提高住房公積金最高貸款額度、放寬五邑華僑的購房限制等措施,取得明顯 成效。
過(guò)去的一年多里,江門(mén)樓市的成交量節節攀升,屢創(chuàng )新高。與之同時(shí)的是,批準預售的商品房逐月減少。此消彼長(cháng),江門(mén)樓市的庫存量迅速下降。江門(mén)樓市去庫存成效顯著(zhù),是否已經(jīng)完成了去庫存任務(wù)?
然而并非如此。業(yè)內人士分析稱(chēng),江門(mén)樓市庫存量回落,部分地區出現供應緊張,但僅是區域性現象,對于類(lèi)似開(kāi)平、鶴山等地區而言,去庫存的任務(wù)仍然很重。 據媒體報道,開(kāi)平和鶴山曾入選中國“鬼城”前五十名。截至7月份,開(kāi)平、臺山、鶴山等地的去化周期仍超過(guò)一年,其中,恩平市樓市去化周期更是長(cháng)達18個(gè) 月。
住建局工作人員表示,樓市去庫存仍是 未來(lái)幾年江門(mén)樓市的主調。記者獲悉,江門(mén)近期出臺了《江門(mén)市供給側結構性改革去庫存行動(dòng)計劃(2016—2018年)》,該行動(dòng)計劃的目標是,到2018 年底,在全部消化2016—2018年供應商品房的基礎上,力爭再化解45萬(wàn)平方米的商品房庫存,全市商品住房庫存消化周期控制在16個(gè)月以?xún),非商品?房去庫存周期明顯縮短。
江門(mén)樓市新一輪的去庫存方案更強調供給側方面的改革。該行動(dòng)計劃提出,要強化土地供應和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),合理控制商品房供應規模和供應節奏。適度減少商業(yè)類(lèi)地塊的供應。嚴格控制農村新增宅基地審批。庫存量較大的市(區),要適度減少房地產(chǎn)用地供應規模直至暫停供應。

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